전세사기 안당하기

며칠 전 90명에게 60억 전세사기를 치고 미국으로 도피한 부부가 추방당했습니다. 피해자 중에는 자살한 사람까지 있어서 피해가 매우 심각했습니다. 사기범 부부는 미국에서 피해자들의 돈으로 사치스러운 생활을 하고 있었습니다. 다행히 미국 경찰과의 공조와 한인사회의 도움으로 죄의 대가를 치를 수 있게 됐습니다. 부디 재판부가 피해자들의 억울함을 알아주어서 무거운 형이 판결되길 바랍니다.

 

사진: Unsplash 의 Daan Mooij

 

큰돈이 들어가는 부동산 거래인 만큼 피해보지 않게 주의해야겠습니다.

 

전세계약할 때 당할 수 있는 사기 유형

1. 깡통주택 또는 무자본 갭투자

매매가보다 전세가가 높거나 같아서 임대인이 집을 처분해도 전세보증금을 돌려받지 못합니다.

 

2. 가짜 임대인과의 계약

임대인이 아닌 자가 실제 임대인의 명의를 도용하여 임차인과 전세계약을 체결한 경우입니다.

 

3. 신탁회사 동의서 없는 계약

임대인이 자신이 소유한 건물을 신탁 후 대출받은 상태에서 세입자와 전세계약을 체결한 경우입니다.

 

4. 이중계약

월세계약을 요청받은 중개인이나 건물대리인이 임대인과 임차인 몰래 세입자와 전세계약 체결한 경우입니다.

 

5. 중복계약/다중계약

집주인이 동일한 전세목적물을 대상으로 여러명의 임차인들과 전세계약 체결한 경우입니다.

 

6. 전세계약 당일 임대인 변경 및 대출 실행

계약할 때까지는 등기부등본이 깨끗했는데 잔금을 치르고 이사했더니 임대인이 바뀌었거나 대출이 생겨있을 경우입니다. 

 

8. 특약을 이행하지 않는 사기

전세계약할 때 근저당이나 채권 등을 금지하는 특약을 넣었는데, 임대인이 지키지 않았을 때입니다.

 

9. 미납국세 및 미납지방세 등 존재

임차인의 전세금보다 우선될수 있는 국세나 지방세가 미납인 상태일 경우입니다.

 

10. 보증금 미지급

전세계약이 만료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않았을 경우입니다.

 

전세계약 전 체크할 사항

1. 등기부등본 확인

등기부등본은 부동산, 임대인, 임차인 등의 정보와 권리관계를 볼 수 있습니다. 대법원인터넷등기소(iros.go.kr)나 정부24에서 확인할 수 있습니다.

근저당을 확인합니다. 집값에서 대출금액을 빼고 남은 금액이 전세금보다 작으면 깡통주택입니다.

압류, 처분금지 등 권리제한사항이 있는지 확인합니다. 신탁등기 여부도 확인합니다.

선순위 근저당권이나 채권이 매매가격보다 높은 집이라면 깡통전세가 될 가능성이 큽니다.

집값은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산에서 확인할 수 있습니다. 

등기부등본은 전세계약 후 잔금 치르기 전, 이사 후 바로 한번 더 확인해야 합니다. 임대인이 계약 후 대출을 받을 수도 있기 때문입니다. 그러면 임차인은 후순위로 밀리게 됩니다.

 

2. 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 국세나 지방세를 미납했다면 임차인보다 선순위가 됩니다.

 

3. 전세반환보증보험 가입이 가능한지 계약 전 확인

깡통주택이 아니지만, 임대인의 경제상황에 따라 만료일에 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이때 이 보험에 가입했다면 보증금을 돌려받을 수 있으니, 계약 전에 보증보험에 가입할 수 있는 집인지 확인해야 합니다.

 

4. 주택임대차 표준계약서 사용

 

계약서를 쓸 때 '계약체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않는다'는 내용을 꼭 넣어줘야 합니다.

 

법적 구제

1. 최우선변제권

소액임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도가 최우선변제권입니다.

이 권리는 다음의 조건에 해당해야 성립됩니다. ① 보증금이 소액에 해당할 것 ② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것 ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.

소액이라 함은 서울특별시의 경우 보증금이 1억6,500만원 이하, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 1억4,500만원 이하, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시는 8,500만원 이하, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하여야 합니다. 우선변제되는 금액은 서울특별시는 최대 5,500만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 최대 4,800만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시는 최대 2,800만원, 그 밖의 지역은 최대 2,500만원입니다.

최우선변제권이 성립한 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다. 우선변제금액이 주택 가격의 1/2를 초과하는 경우에는 주택가격의 1/2에 해당하는 금액을 변제받습니다.

 

2. 전세금반환요청

피해자는 사기 가능성을 알게 된 즉시 대응해야 합니다. 임대인이 도주할 수도 있기 때문입니다.

증거를 수집하고 내용증명을 보내고 민사/형사소송을 해야 합니다. 소송 진행하기 전에 가압류/가처분으로 가해자가 부동산을 처분하지 못하도록 해야 합니다.

계약서, 등기부등본, 문자메시지, 통화 내역, 이메일 등의 자료는 중요한 증거가 될 수 있으니 잘 챙겨두어야 합니다.

 

3. 법률상담

변호사와 상의해 진행하는 것도 방법입니다. 소송은 시간과 노력이 상상 이상으로 소모됩니다. 생업이 있는 피해자가 소송에만 매달리기 어려울 때 전문가와 함께해도 좋을 것입니다.

 

며칠 전 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 전세사기 피해자를 구제하는 내용이 들어있는데, 임차인의 귀책사유가 없을 경우에는 보증회사가 보증계약을 해지나 취소하지 못하도록 규정하고 있으며 소급적용된다는 내용입니다. 

전세사기 피해자 중 20대 청년의 비율이 높다고 합니다. 사회초년생을 이용하려는 사기꾼에게 당하지 않도록 주의해야겠습니다.